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पहली बार घर खरीदने वालों के लिए वित्तीय बुनियादी बातें

 
 पारंपरिक ऋणों को या तो अनुरूप ऋण या गैर-अनुरूप ऋण के रूप में परिभाषित किया जाता है। अनुरूप ऋण दिशानिर्देशों का अनुपालन करते हैं, जैसे कि सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (जीएसई) फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक द्वारा निर्धारित ऋण सीमाएं। ये ऋणदाता (और कई अन्य) अक्सर इन ऋणों को खरीदते और पैकेज करते हैं, फिर उन्हें द्वितीयक बाजार में प्रतिभूतियों के रूप में बेचते हैं। हालांकि, द्वितीयक बाजार में बेचे जाने वाले ऋणों को अनुरूप ऋण के रूप में वर्गीकृत करने के लिए विशिष्ट दिशानिर्देशों को पूरा करना होगा।
 2021 में एक पारंपरिक बंधक के लिए अधिकतम अनुरूप ऋण सीमा $ 548,250 है, हालांकि यह निर्दिष्ट उच्च लागत वाले क्षेत्रों के लिए अधिक हो सकती है। 1 इस राशि से ऊपर किए गए ऋण को जंबो ऋण कहा जाता है, जिसमें आमतौर पर थोड़ी अधिक ब्याज दर होती है। इन ऋणों में अधिक जोखिम होता है (क्योंकि उनमें अधिक धन शामिल होता है), जिससे वे द्वितीयक बाजार के लिए कम आकर्षक हो जाते हैं।2
 गैर-अनुरूपता वाले ऋणों के लिए, ऋण देने वाली संस्था ऋण को हामीदारी करती है, आमतौर पर एक पोर्टफोलियो ऋणदाता, अपने स्वयं के दिशानिर्देश निर्धारित करता है। विनियमों के कारण, गैर-अनुरूपक ऋण द्वितीयक बाजार में नहीं बेचे जा सकते हैं।
 संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण
 अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) का हिस्सा संघीय आवास प्रशासन (एफएचए), अमेरिकियों के लिए विभिन्न बंधक ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है। एक एफएचए ऋण में भुगतान की आवश्यकताएं कम होती हैं और पारंपरिक ऋण की तुलना में इसके लिए अर्हता प्राप्त करना आसान होता है। एफएचए ऋण पहली बार घर खरीदने वालों के लिए उत्कृष्ट हैं क्योंकि, कम अग्रिम ऋण लागत और कम सख्त क्रेडिट आवश्यकताओं के अलावा, आप 3.5% जितना कम भुगतान कर सकते हैं। एफएचए ऋण ऊपर वर्णित वैधानिक सीमाओं से अधिक नहीं हो सकते हैं।
 हालांकि, सभी एफएचए उधारकर्ताओं को एक बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना होगा, जो उनके बंधक भुगतान में शामिल है। बंधक बीमा एक बीमा पॉलिसी है जो एक बंधक ऋणदाता या शीर्षकधारक की रक्षा करती है यदि उधारकर्ता भुगतान पर चूक करता है, मर जाता है, या अन्यथा बंधक के संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ है।
 वीए ऋण
 यूएस डिपार्टमेंट ऑफ वेटरन्स अफेयर्स (VA) VA ऋणों की गारंटी देता है। वीए स्वयं ऋण नहीं देता है, लेकिन योग्य उधारदाताओं द्वारा किए गए बंधक की गारंटी देता है। ये गारंटियां पूर्व सैनिकों को अनुकूल शर्तों के साथ गृह ऋण प्राप्त करने की अनुमति देती हैं (आमतौर पर बिना डाउन पेमेंट के)।4
 ज्यादातर मामलों में, पारंपरिक ऋणों की तुलना में वीए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना आसान होता है। ऋणदाता आमतौर पर अधिकतम वीए ऋण को पारंपरिक बंधक ऋण सीमा तक सीमित करते हैं। ऋण के लिए आवेदन करने से पहले, आपको वीए से अपनी पात्रता का अनुरोध करना होगा। यदि आपको स्वीकार किया जाता है, तो वीए पात्रता का एक प्रमाण पत्र जारी करेगा जिसका उपयोग आप ऋण के लिए आवेदन करने के लिए कर सकते हैं।4
 इन संघीय ऋण प्रकारों और कार्यक्रमों के अलावा, राज्य और स्थानीय सरकारें और एजेंसियां ​​​​कुछ क्षेत्रों में निवेश या गृहस्वामी बढ़ाने के लिए सहायता कार्यक्रम प्रायोजित करती हैं।
 इक्विटी और आय आवश्यकताएँ
 गृह बंधक ऋण मूल्य निर्धारण ऋणदाता द्वारा दो तरीकों से निर्धारित किया जाता है- दोनों विधियां उधारकर्ता की साख पर आधारित होती हैं। तीन प्रमुख क्रेडिट ब्यूरो से आपके FICO स्कोर की जाँच करने के अलावा, ऋणदाता ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) और ऋण-सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) की गणना करेंगे ताकि वे उस राशि का निर्धारण कर सकें, जिसे वे ऋण देने के लिए तैयार हैं। आप, साथ ही ब्याज दर.5
 एलटीवी वास्तविक या निहित इक्विटी की राशि है जो कि उधार ली जा रही संपार्श्विक में उपलब्ध है। घर की खरीद के लिए, एलटीवी को घर के खरीद मूल्य से ऋण राशि को विभाजित करके निर्धारित किया जाता है। उधारदाताओं का मानना ​​है कि आप जितना अधिक पैसा लगा रहे हैं (डाउन पेमेंट के रूप में), उतनी ही कम संभावना है कि आप ऋण पर चूक कर रहे हैं। LTV जितना अधिक होगा, डिफ़ॉल्ट का जोखिम उतना ही अधिक होगा, इसलिए ऋणदाता अधिक शुल्क लेंगे।6
 डीएससीआर बंधक का भुगतान करने की आपकी क्षमता को निर्धारित करता है। ऋणदाता आपकी मासिक शुद्ध आय को बंधक लागत से विभाजित करते हैं ताकि इस संभावना का आकलन किया जा सके कि आप बंधक पर चूक करेंगे। अधिकांश उधारदाताओं को एक से अधिक के DSCRs की आवश्यकता होगी। अनुपात जितना अधिक होगा, उतनी ही अधिक संभावना होगी कि आप उधार लेने की लागत को कवर करने में सक्षम होंगे और ऋणदाता जितना कम जोखिम लेता है। डीएससीआर जितना अधिक होगा, उतनी ही अधिक संभावना है कि एक ऋणदाता ऋण दर पर बातचीत करेगा; कम दर पर भी, ऋणदाता को बेहतर जोखिम-समायोजित प्रतिफल प्राप्त होता है।
 इस कारण से, आपको बंधक ऋणदाता के साथ बातचीत करते समय किसी भी प्रकार की योग्यता आय शामिल करनी चाहिए। कभी-कभी एक अतिरिक्त अंशकालिक नौकरी या अन्य आय-सृजन व्यवसाय ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने या न करने, या सर्वोत्तम संभव दर प्राप्त करने के बीच अंतर कर सकता है।
 निजी बंधक बीमा (पीएमआई)
 एलटीवी यह भी निर्धारित करता है कि आपको निजी बंधक बीमा (पीएमआई) खरीदना होगा या नहीं। पीएमआई ऋण जोखिम के एक हिस्से को बंधक बीमाकर्ता को स्थानांतरित करके ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट से बचाने में मदद करता है। अधिकांश उधारदाताओं को 80% से अधिक LTV वाले किसी भी ऋण के लिए PMI की आवश्यकता होती है। यह किसी भी ऋण के लिए अनुवाद करता है जहां आपके पास घर में 20% से कम इक्विटी है। बीमित राशि और बंधक कार्यक्रम बंधक बीमा की लागत और इसे कैसे एकत्र किया जाता है, यह निर्धारित करेगा।
 अधिकांश बंधक बीमा प्रीमियम मासिक रूप से कर और संपत्ति बीमा एस्क्रो के साथ एकत्र किए जाते हैं। एक बार जब एलटीवी ७८% के बराबर या उससे कम हो जाता है, तो पीएमआई को स्वचालित रूप से समाप्त कर दिया जाना चाहिए। ८ आप पीएमआई को रद्द करने में भी सक्षम हो सकते हैं जब घर ने आपको २०% इक्विटी देने के लिए पर्याप्त मूल्य की सराहना की है और एक निर्धारित अवधि बीत चुकी है, जैसे दो साल के रूप में।
 कुछ ऋणदाता, जैसे कि एफएचए, बंधक बीमा को एकमुश्त के रूप में मूल्यांकन करेंगे और इसे ऋण राशि में पूंजीकृत करेंगे।
  एक नियम के रूप में, निजी बंधक बीमा से बचने का प्रयास करें क्योंकि यह एक ऐसी लागत है जिसका आपको कोई लाभ नहीं है।
 पीएमआई के भुगतान से बचने के कई तरीके हैं। एक घर खरीदते समय संपत्ति के मूल्य का 80% से अधिक उधार नहीं लेना है; दूसरा है होम इक्विटी फाइनेंसिंग का उपयोग करना या दूसरे मॉर्गेज को 20% से अधिक नीचे रखने के लिए। सबसे आम कार्यक्रम को 80-10-10 बंधक कहा जाता है। 80 पहले बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, पहला 10 दूसरे बंधक के एलटीवी के लिए है, जबकि दूसरा 10 आपके घर में मौजूद इक्विटी का प्रतिनिधित्व करता है।9
 हालांकि दूसरे बंधक पर दर पहले की दर से अधिक होगी, मिश्रित आधार पर, यह 90% एलटीवी ऋण की दर से बहुत अधिक नहीं होनी चाहिए। एक 80-10-10 बंधक पीएमआई के भुगतान से कम खर्चीला हो सकता है। यह आपको दूसरे बंधक के भुगतान में तेजी लाने और ऋण के उस हिस्से को जल्दी से समाप्त करने की अनुमति देता है ताकि आप अपने घर का भुगतान जल्दी कर सकें।
 फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज बनाम फ्लोटिंग-रेट मॉर्टगेज
 एक और विचार यह है कि क्या एक निश्चित दर या अस्थायी दर (जिसे एक परिवर्तनीय दर भी कहा जाता है) बंधक प्राप्त करना है। एक निश्चित दर बंधक में, ऋण की पूरी अवधि के लिए दर में परिवर्तन नहीं होता है। एक निश्चित दर ऋण प्राप्त करने का स्पष्ट लाभ यह है कि आप जानते हैं कि पूरी ऋण अवधि के लिए मासिक ऋण लागत क्या होगी। और, यदि प्रचलित ब्याज दरें कम हैं, तो आपने पर्याप्त समय के लिए एक अच्छी दर को लॉक कर दिया है।
 फ्लोटिंग-रेट मॉर्गेज, जैसे कि केवल-ब्याज बंधक या एक समायोज्य-दर बंधक (एआरएम), पहली बार घर खरीदने वालों या ऐसे लोगों की सहायता के लिए डिज़ाइन किया गया है जो ऋण अवधि के दौरान अपनी आय में काफी वृद्धि की उम्मीद करते हैं। फ़्लोटिंग-रेट ऋण आमतौर पर आपको ऋण के शुरुआती कुछ वर्षों के दौरान कम प्रारंभिक दरें प्राप्त करने की अनुमति देते हैं, और यह आपको अधिक धन के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देता है यदि आपने अधिक महंगा निश्चित दर ऋण प्राप्त करने का प्रयास किया था।
 बेशक, यह विकल्प जोखिम भरा हो सकता है यदि आपकी आय ब्याज दर में वृद्धि के साथ कदम से नहीं बढ़ती है। दूसरा नकारात्मक पहलू यह है कि बाजार की ब्याज दरों का मार्ग अनिश्चित है: यदि वे नाटकीय रूप से बढ़ते हैं, तो आपके ऋण की शर्तें उनके साथ बढ़ जाएंगी।
  बंधक ऋण भेदभाव अवैध है। अगर आपको लगता है कि आपके साथ जाति, धर्म, लिंग, वैवाहिक स्थिति, सार्वजनिक सहायता के उपयोग, राष्ट्रीय मूल, विकलांगता या उम्र के आधार पर भेदभाव किया गया है, तो आप कुछ कदम उठा सकते हैं। ऐसा ही एक कदम उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो या यू.एस. आवास और शहरी विकास विभाग के साथ एक रिपोर्ट दर्ज करना है।
 एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (एआरएम) कैसे काम करते हैं
 सबसे आम प्रकार के एआरएम एक-, पांच- या सात साल की अवधि के लिए हैं। 10 प्रारंभिक ब्याज दर सामान्य रूप से समय की अवधि के लिए तय की जाती है और फिर समय-समय पर, अक्सर हर महीने रीसेट होती है। एक बार एआरएम रीसेट हो जाने पर, यह बाजार दर में समायोजित हो जाता है, आमतौर पर प्रचलित यू.एस. ट्रेजरी दर में कुछ पूर्व निर्धारित फैलाव (प्रतिशत) जोड़कर।
 हालांकि वृद्धि को आम तौर पर सीमित कर दिया गया है, प्रारंभिक अवधि के दौरान कम दर की पेशकश के लिए ऋणदाता को क्षतिपूर्ति करने के लिए प्रचलित निश्चित दर बंधक ऋण की तुलना में एआरएम समायोजन अधिक महंगा हो सकता है।
 ब्याज-मात्र ऋण एक प्रकार का एआरएम है जिसमें आप केवल बंधक ब्याज का भुगतान करते हैं, न कि मूलधन प्रारंभिक अवधि के दौरान जब तक कि ऋण एक निश्चित, मूलधन-भुगतान ऋण में वापस नहीं आता है। इस तरह के ऋण पहली बार उधारकर्ताओं के लिए बहुत फायदेमंद हो सकते हैं क्योंकि केवल ब्याज का भुगतान करने से उधार लेने की मासिक लागत में काफी कमी आती है और आपको बहुत बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति मिलती है। हालाँकि, क्योंकि आप प्रारंभिक अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं देते हैं, ऋण पर बकाया राशि तब तक नहीं बदलेगी जब तक आप मूलधन चुकाना शुरू नहीं करते।
 तल – रेखा
 यदि आप पहली बार होम मॉर्गेज की तलाश कर रहे हैं, तो आपको सभी फाइनेंसिंग विकल्पों को छांटना मुश्किल हो सकता है। यह तय करने के लिए समय निकालें कि आप वास्तव में कितना घर खरीद सकते हैं और फिर उसके अनुसार वित्त पोषण करें। यदि आप कम एलटीवी बनाने के लिए पर्याप्त राशि कम कर सकते हैं या पर्याप्त आय प्राप्त कर सकते हैं, तो आपके पास उधारदाताओं और सबसे अधिक वित्तपोषण विकल्पों के साथ अधिक बातचीत करने की शक्ति होगी। यदि आप सबसे बड़े ऋण के लिए दबाव डालते हैं, तो आपको उच्च जोखिम-समायोजित दर और निजी बंधक बीमा की पेशकश की जा सकती है।
 जोखिम के साथ बड़ा ऋण प्राप्त करने के लाभ को तौलें। ब्याज दरें आम तौर पर केवल-ब्याज अवधि के दौरान तैरती हैं और अक्सर बाजार की ब्याज दरों में बदलाव की प्रतिक्रिया में समायोजित हो जाती हैं। इसके अलावा, उस जोखिम पर विचार करें कि उधार लेने की लागत में संभावित वृद्धि के साथ-साथ आपकी डिस्पोजेबल आय में वृद्धि नहीं होगी।
 एक अच्छा बंधक दलाल या बंधक बैंकर आपको सभी विभिन्न कार्यक्रमों और विकल्पों के माध्यम से आगे बढ़ने में मदद करने में सक्षम होना चाहिए, लेकिन बंधक ऋण के लिए आपकी प्राथमिकताओं को जानने से बेहतर कुछ भी नहीं होगा।
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